„Chcą nam zabrać majątek naszego życia”. Jaka przyszłość czeka rzemieślników przy Wólczyńskiej?

W tym artykule przeczytasz o:

• historii i stanie prawnym pawilonów rzemieślników przy ul. Wólczyńskiej 55 i 57;
• przeciągających się od 40 lat trudnościach w sprawie ustanowienia użytkowania wieczystego;
• propozycji dzierżawy i sprzeciwie rzemieślników;
• blisko milionowych fakturach VAT, które wystawił Urząd Dzielnicy użytkownikom pawilonów;
• odrzuceniu skargi rzemieślników przez Radę Dzielnicy;
• spotkaniu z wiceprezydentem, a także o mediacjach;
• stanowisku Urzędu Dzielnicy wobec całego sporu.

Izba Rzemieślnicza w 1985 r. złożyła wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego dla nieruchomości, na której znajdują się pawilony przy ul. Wólczyńskiej 55 i 57. Od 40 lat grupa rzemieślników nie doczekała się rozpatrzenia wniosku ustanowienia użytkowania wieczystego. Nadanie tym gruntom użytkowania wieczystego jest sytuacją złożoną. Znajdują się tam racje historyczne, moralne i prawne. Władza samorządowa powinna udźwignąć ten problem wychodząc na przeciw rzemieślnikom, który uczciwie w tym miejscu pracują od lat 80.

Historia powstania pawilonów i stanu faktycznego

W 1974 r. powstały plany budowy Osiedla Chomiczówka. Niedługo później wywłaszczono odpłatnie byłych właścicieli. Zgodnie z ówczesnym prawem, część gruntów przekazano pod budowę zaplecza usługowo-handlowego. Pod koniec lat 70. XX w. w związku z planowaną na działce realizacją inwestycji polegającej na budowie zespołu rzemieślniczych pawilonów produkcyjno-usługowych, potwierdzoną wydaniem decyzji lokalizacyjnych, wnioskodawcy lub ich poprzednicy prawni utworzyli Społeczny Komitet Budowy Zespołu RzemieśIniczego w Warszawie przy ul. Conrada (d. Korzeniowskiego). Komitet miał na celu w imieniu wszystkich członków - przyszłych użytkowników pawilonów - współpracę z Izbą RzemieśIniczą m.st. Warszawy w działalności inwestycyjnej związanej z realizacją pawilonów na etapie przygotowania dokumentacji projektowej i budowy obiektu. Do czynności Komitetu należało - na wniosek Zakładu Inwestycji i Budownictwa Izby Rzemieślniczej m.st. Warszawy (ZIB) - powierzanie (zlecenie), odbiór i finalizacja robót. Po zakończeniu inwestycji Komitet miał przejąć funkcję administratora obiektu.

Wnioskodawcy lub ich poprzednicy podjęli budowę pawilonów z własnych środków systemem gospodarczym. W związku z budową zawierane były umow o zastępstwo inwestorskie z Izbą RzemieśIniczą m.st. Warszawy. Wnioskodawcy lub ich poprzednicy prawni od roku 1978 r. podejmowali czynności związane z porządkowaniem terenu i budową pawilonów, a także dalszym użytkowaniem.  Budowa rozpoczęła się w 1982 r. na podstawie pozwolenia na budowę, wydanego w 1981 r. Po zakończeniu budowy ZIB w dniu 27 marca 1985 r. skierował do Urzędu Dzielnicowego Warszawa - Żoliborz wnioski o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste na rzecz inwestorów pawilonów. W dniu 28 maja 1985 r. została założona księga wieczysta dla nieruchomości w granicach lokalizacji pawilonów rzemieślniczych z wpisem Skarbu Państwa jako właściciela. W dniu 6 lipca 1987 r. ZIB przesłał do Urzędu Dzielnicowego Warszawa - Żoliborz wymagane zestawienie
powierzchni użytkowych. Pismem z dnia 13 października 1987 r. ZIB ponownie zwrócił się o wydanie decyzji o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste na rzecz właścicieli zakładów handlowo-usługowych wzniesionych na nieruchomości. Według informacji ze strony Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Dzielnicowego Warszawa - Żoliborz wstrzymanie czynności związanych
z wydaniem decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego było związane ze stwierdzeniem kolizji z decyzją lokalizacyjną wydaną na rzecz osoby trzeciej.

Do 1990 r. własność Skarbu Państwa nie mogła być objęta przez osoby prywatne. Mogły obejmować jedynie organizacje społeczne, kulturalne i inne - w tym Izbę Rzemieślniczą. Jak wyjaśnił nam jeden z rzemieślników Roman Podobas, po zrealizowaniu inwestycji i oddaniu jej do użytku. „Jak wynika z dokumentów, miała być wydana rzemieślnikom decyzja o przyznaniu użytkowania wieczystego Izbie Rzemieślniczej” - podkreśla pan Roman. Budowa zakończyła się w 1985 r. Władze Żoliborza, ją odebrały i wydały pozwolenie na prowadzenie działalności . Wyznaczono zgodnie z umowami wysokość podatku lokalowego i gruntowego.

Przeciągające się ustanowienie użytkowania wieczystego

Zgodnie z umową Izba Rzemieślnicza oczekiwała na przyznanie użytkowania wieczystego. W efekcie sprawy zaczęły się przeciągać. Jak wyjaśnia Roman Podobas, nic nie stało na przeszkodzie, żeby jeden ze współbudujących inwestorów prawo użytkowania wieczystego otrzymał. „Sprawa dotyczyła tej samej działki i takiego samego statusu prawnego” - dodaje pan Roman.

Od początku lat 90. XX w. z wnioskami o uregulowanie stanu prawnego zwracali się inwestorzy pawilonów. Jerzy Łęczycki w dniu 19 czerwca 1990 г. zwrócił się do Urzędu Dzielnicowego Warszawa Żoliborz o wydanie aktu własności na pawilon, którego był dysponentem, wraz z częścią mieszkalną. Pismem z dnia 20 stycznia 1990 r. Urząd poinformował inwestorów, że podjęcie decyzji w sprawie
ustanowienia użytkowania jest niemożliwe ze względu na brak planu geodezyjnego dla celów prawnych. Korespondencja między Jerzym Łęczyckim i pozostałymi inwestorami a Urzędem Dzielnicowym Warszawa - Żoliborz w sprawie ustanowienia użytkowania wieczystego była kontynuowana w kolejnych latach. Pismem z dnia 28 maja 2009 r. Urząd m.st. Warszawy - Biuro Gospodarki Nieruchomościami poinformował Jerzego Łęczyckiego, że prowadzone jest postępowanie z wniosku Izby RzemieśIniczej m.st. Warszawy, zmierzające do ustanowienia na rzecz inwestorów prawa użytkowania wieczystego; wskazał też na możliwość uregulowania stanu prawnego nieruchomości na podstawie art. 207 lub 208 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Do ustanowienia użytkowania wieczystego jednak nie doszło. Wobec nieruchomości roszczenia zgłosili ponadto jej byli właściciele. Jak z kolei wyjaśnia Zastępca Burmistrza Włodzimierz Piątkowski w programie „Państwo w państwie”, że jeden z rzemieślników wystąpił z procesem regulacyjnym przed 1991 r., kiedy nie było roszczenia.

Dlaczego rzemieślnicy nie chcą zgodzić się na dzierżawę?

26 maja 2010 r. pan Roman Podobas złożył indywidualnie (podobnie jak pan Jerzy Łęczycki prowadzący po sąsiedzku zakład blacharski) pismo do Urzędu Miasta o dopełnienie wniosku ZIB i ustanowienia na jego rzecz własności budynku i współudziału w działce, co jak wyjaśnia pan Roman, zostało podważone w pismie od Burmistrza Dzielnicy Grzegorza Pietruczuka. „W odpowiedzi na to pismo, otrzymałem informację  o dokumentach które powinienem złożyć, by mój wniosek został rozpatrzony zgodnie z przepisem art. 207 i 208 Ustawy o gospodarce nieruchomościami” - dodaje Roman Podobas. W dniu 23 lutego 2011 r. Roman Podobas otrzymał propozycję zawarcia  krótkoterminowej 3-letniej umowy dzierżawy. Jak wynikło z tego pisma, pan Roman miałby wybudowany z własnych środków warsztat, oddać Miastu, aby te wystawiło go na liście nieruchomości do dzierżawy. „Oczywiście nie mogłem wyrazić zgody na zabranie mi dorobku życia, mojego i mojej rodziny” - zaznacza pan Roman. Jednocześnie dodaje, ze Miasto postawiło mu ulmimatum, że jeśli nie podpisze umowy dzierżawy, to będzie musiał oddać zajmowany grunt. Jednocześnie nie padła żadna propozycja rekompensaty za postawiony budynek. Jak się okazało pan Roman otrzymał wezwanie do wydania zajmowanego gruntu, czego skutkiem było przysługujący panu Romanowi prawem pozew o zasiedzenie w złej wierze. „Niestety Sądy trzech instancji odrzuciły mój pozew. Sąd Najwyższy w postanowieniu (sygn. I CSK 368/18 ) określa dokładnie mój satus prawny, ignorowany przez Miasto” - podkreśla Roman Podobas.

Blisko milionowe faktury VAT po odmowie podpisania umowy dzierżawy

Kolejna odmowa podpisania umowy dzierżawy z panem Romanem kończy się wystawieniem wezwania do zapłaty, do której wystawiono mu fakturę VAT na łączną kwotę 953 tysięcy złotych. Faktura ta miała zostać opłacona w terminie 14 dni. „Pismo odebrałem tuż przed świętami Bożego Narodzenia. Takie postępowanie uważam za próbę wymuszenia podpisania niekorzystnej dla mnie umowy pod groźbą milionowej <<kary>>” - podkreśla Roman Podobas.

„Konsekwentny upór”

Miasto proponuje panu Romanowi tylko jedyną opcję - podpisanie umowy dzierżawy. Oznaczałoby to, że po przejęciu przez Miasto nieruchomości, ogłosiłoby przetarg na dzierżawę. Oznaczałoby, że rzemieślnicy musieliby oddać swoje majątki bez gwarancji, że zostaną dzierżawcami, bez prawa do rekompensaty. Pomimo, że pan Roman jest posiadaczem zależnym, Miasto pozywa go do sądu o zapłatę faktury VAT, które zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego  (sygn.I CSK 615/18) czy wyrokami TSUE (sygn.C-16/93 ,C-213/99 czy C-404/99), zostały wystawione bezprawnie.

Rada Dzielnicy odrzuciła skargę

Jak twierdzi pan Roman, w ciągu 45 lat składał wiele pism. Brał udział w większości spotkań wyznaczonych przez Urząd Dzielnicy. Z tych spotkań padała wyłączna propozycja dzierżawy. W konsekwencji pan Roman postanowił złożyć skargę do Komisji Skarg, Wniosków i Petycji na przewlekłe działanie Urzędu oraz na bezprawne wystawianie faktur. Komisja ta dobywała się zdalnie jeszcze w trakcie pandemii koronawirusa. Komisja skierowała skargę pana Romana z decyzją o odrzuceniu jej na Sesję Rady Dzielnicy. Podczas Sesji Rady Dzielnicy przeprowadzono reasumpcję głosowania, czego skutkiem było odrzucenie skargi. Podczas posiedzeń pan Roman przedstawił pięć propozycji:

1 . Kupienia przez Magistrat naszych budynków

2.  Odkupienia przez rzemieślników gruntu                                                                                                       

3.  Przeniesienie rzemieślników do innej lokalizacji                                                                                                                                                                   

4.  Przyznanie, obiecanego przez poprzedników użytkowania wieczystego                                

5. Rewitalizacja działki i budynków, po uzyskaniu użytkowania wieczystego  

Spotkanie z wiceprezydentem

W lipcu 2024 r. odbyło się spotkanie na prośbę wiceprezydenta Tomasza Bratka. Zostało zorganizowane w Urzędzie Dzielnicy Bielany. Rzemieślnicy liczyli, że Miasto wyjdzie z jakąkolwiek propozycją niż dzierżawa. Spotkanie nie było protokołowane, lecz powstała wyłącznie notatka. Jak zrelacjonował nam Roman Podobas, notatka pomijała wypowiedzi zarówno jego, jak i pozostałych rzemieślników, a także przedstawione dokumenty. „Notatka ta została rozesłana do różnych Urzędów przedstawiając tak, jak Panu Premierowi fałszywy obraz sytuacji” - podkreśla pan Roman. Nawiązując do Premiera, powołał się na pismo z prośbą o pomoc, które skierował do Władysława Kosiniaka-Kamysza. Wicepremier Kosiniak-Kamysz w ramach interwencji wystosował pismo do Urzędu Miasta. W odpowiedzi otrzymywał wyjaśnienia obarczone podstawami prawnymi, z których wynikało, że nic w tej sprawie nie da się zrobić. Ponadto zdarzało się również, że zawiadomienie o spotkaniu wysyłano na inny adres zamieszkania lub w terminie uniemożliwiających wzięcie w nim udziału.

Czy jest szansa na mediacje?

Jak podkreśla Roman Podobas, padają zarzuty, że to on nie chce mediacji. „Zlecone skierowanie, przez Sad Okręgowy, sprawy do rozstrzygnięcia w mediacji,  zostaje przez Miasto odrzucone” - dodaje rzemieślnik. Wezwanie do mediacji miało być przeprowadzone przy udziale Kancelarii Adwokackiej mec. Ryszarda Kalisza. „Kto w tej sprawie uprawia obstrukcję i przewleka ostateczną regulację?” - zadaje pytanie retoryczne pan Roman. „Burmistrz Pietruczuk twierdzi, wbrew faktom, że nic nie wie o tym, że są plany zabudowy spornej działki blokami mieszkalnymi. Z załączonych  planów zagospodarowania terenu sporządzonych przez Biuro Architektury i planowania Przestrzennego m.st.Warszawy  wynika zupełnie coś innego” - dodaje Roman Podobas. 
Przebudowa ul. Gotyckiej kosztem terenu użytkowanego przez rzemieślników

W planach przewidywana jest przebudowa ul. Gotyckiej, która znajduje się między murem Cmentarza Wawrzyszewskiego, a nieruchomością, na której znajdują się pawilony przy ul. Wólczyńskiej 55 i 57. Jak się okazuje, granica pasa drogowego znajduje się niespełna metr od ściany budynku. W konsekwencji spowoduje to pozbawienie placu przy warsztacie samochodowym zarówno na terenie użytkowanym przez Romana Podobasa, jak i Jerzego Łęczyckiego. W przypadku drugiego rzemieślnika, spowoduje to konieczność rozebrania dość sporej wiaty, pod którą prowadzony jest warsztat blacharski. „Będzie to piękny parking dla przyszłych mieszkańców pobudowanych bloków” - twierdzi pan Roman.

Kwestie finansowe w związku z użytkowaniem wieczystym

Jak podkreślają rzemieślnicy, Miasto od wielu lat mogło pobierać od nich opłaty za użytkowanie wieczyste. Przez opieszałość i brak podjęcia stosownych decyzji tak się nie stało. Przez te wieloletnie zaniechania, do budżetu m.st. Warszawy nie wpłynęły  dodatkowe opłaty za użytkowanie wieczyste. „Czy to obywatel ma płacić za zaniechania władzy?” - pyta pan Roman. Warto także podkreślić, że rzemieślnicy regularnie płacą za podatek gruntowy Miastu.

Zachęcamy do obejrzenia materiału w programie „Państwo w państwie” Wybudowali na własny koszt pawilony – teraz miasto chce ich wyrzucić.

Co na to wszystko Urząd Dzielnicy? Oficjalne stanowisko w sprawie pawilonów

Jak poinformowała nas rzeczniczka prasowa Urzędu Dzielnicy Bielany Magdalena Borek, Izba Rzemieślnicza m. st. Warszawy w 1985 r. złożyła wniosek o przekazanie nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57, w użytkowanie wieczyste na rzecz inwestorów rzemieślniczych posadowionych pawilonów usługowo handlowych.

„Należy zauważyć, że nieobowiązujący już przepis art. 80 ust. 2 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm. do daty wprowadzonych w zmian Dz. U. z 1994 r. Nr 123, poz. 601) stanowił, że: „Posiadaczom gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy, którzy w dniu 1 sierpnia 1988 r. nie legitymują się dokumentami o przekazaniu gruntów wydanymi w formie prawem przewidzianej i nie wystąpią w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. o uregulowanie stanu prawnego, mogą być przekazane grunty będące w ich posiadaniu odpowiednio w zarząd, użytkowanie lub użytkowanie wieczyste. Przekazanie następuje na podstawie decyzji rejonowych organów rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub zarządów gmin w odniesieniu do gruntów stanowiących własność gmin, wydanych bez konieczności uprzedniego złożenia wniosków o przekazanie, w granicach określonych liniami rozgraniczającymi i ustalonymi w miejscowych planach szczegółowych zagospodarowania przestrzennego lub w planach realizacyjnych." Treść przytoczonej regulacji, jak również zawartej w art. 80 ust. 3 powyższej ustawy z 29 kwietnia 1985 r. wskazuje jednoznacznie, że orzekanie w tym trybie następowało na wniosek, który zgodnie z zasadą skargowości miał charakter wiążący co do zgłoszonego w nim żądania. Rozstrzygnięcie wydawane w tak wszczętym postępowaniu nie stanowiło potwierdzenia nabycia użytkowania wieczystego istniejącego uprzednio z mocy prawa, lecz polegało na wydaniu decyzji administracyjnej o charakterze konstytutywnym, która przy spełnieniu stosownych przesłanek skutkowała dopiero na przyszłość jego powstaniem.

Zgodnie z art. 32 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 t. j.), dalej zwana k.p.a. strona wówczas jak i dzisiaj może działać przez pełnomocnika, chyba że charakter czynności wymaga jej osobistego działania. Natomiast art. 33 § 1 k.p.a stanowi, że pełnomocnikiem strony może być osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności prawnych. W związku z powyższym należy uznać, że składane przez Izbę Rzemieślniczą m. st. Warszawy wnioski o przekazanie nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57, w użytkowanie wieczyste na rzecz inwestorów rzemieślniczych posadowionych pawilonów usługowo handlowych, nie były skuteczne. Jedynie część obecnych użytkowników przedmiotowej nieruchomości ponowiła wnioski o przyznanie prawa użytkowania wieczystego w części ułamkowej do przedmiotowej nieruchomości, w wyznaczonym terminie.  

Zastępca Burmistrza Dzielnicy - Gminy Warszawa Żoliborz w 1990 r. decyzją administracyjną oddał jednemu z inwestorów posadowionych pawilonów w użytkowanie wieczyste działkę gruntu oznaczoną odrębnym numerem ewidencyjnym. Zgodnie z uzasadnianiem powyższej decyzji ustanowienie prawa użytkowania wieczystego działki było zgodne z celami w planie zagospodarowania przestrzennego m. st. dla Dzielnicy Żoliborza. Izba Rzemieślnicza m. st. Warszawy wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste nieruchomości objętej lokalizacją na rzecz poszczególnych właścicieli zakładów usługowo - handlowych. Następnie decyzją o podziale nieruchomości została wydzielona działka gruntu, na której został wybudowany odrębny lokal wraz z częścią mieszkalną. Po tym zainteresowany złożył wniosek o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że powyższy tryb regulacji prawa do nieruchomości odbywał się w oparciu o ustawodawstwo obowiązujące w datach rozstrzygnięć administracyjnych tj.: ustawę z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, która obowiązywała do 1997 roku.

W stosunku do powyższej decyzji administracyjnej został złożony wniosek o stwierdzenie jej nieważności. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 1995 r. odmówiło wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie. Po rozpoznaniu skargi Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 1996 r. uchylił zaskarżoną decyzję SKO w Warszawie. Rozpoznając ponownie sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie rozstrzygnęło niniejszą sprawę dwoma decyzjami (odrębnie w sprawie złożonego wniosku, a także odrębnie po wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie). SKO w Warszawie decyzją z 1997 r. stwierdziło nieważność z urzędu decyzji Burmistrza Dzielnicy - Gminy Warszawa Żoliborz z 1990 r. W wyniku wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy decyzją z 1998 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie uchyliło zaskarżoną pierwszoinstancyjną decyzję z 1997 r. oraz odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji  Burmistrza Dzielnicy - Gminy Warszawa Żoliborz decyzji z 1990 r. Po rozpatrzeniu skargi Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 1999 r. oddalił skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie.

Natomiast po rozpatrzeniu wniosku jednego z użytkowników przedmiotowej nieruchomości o ponowne rozpoznanie sprawy SKO w Warszawie decyzją z 1998 r. utrzymało w mocy wcześniejszą decyzję oraz na podstawie ówczesnego art. 157 § 3 k.p.a. odmówiło wszczęcia postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji Zastępcy Burmistrza Dzielnicy - Gminy Warszawa Żoliborz z 1990 r. Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z 1999 r. odrzucił skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie.

Tym samym sprawa wydania przez Zastępcę Burmistrza Dzielnicy - Gminy Warszawa Żoliborz decyzji, którą oddał jednemu z inwestorów posadowionych pawilonów w użytkowanie wieczyste działkę gruntu oznaczoną odrębnym numerem ewidencyjnym była badana pod względem stwierdzenia jej nieważności przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, a także Naczelny Sąd Administracyjny. Ostatecznie uznały, że została ona wydana zgodnie z prawem.
Należy również podkreślić, że przedmiotowa decyzja została wydana jeszcze przed zgłoszonymi roszczeniami dawnych właścicieli lub ich następców prawnych, w stosunku do omawianej nieruchomości.

Niezależnie od powyższego należy wskazać, że ustawa z 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości utraciła moc z dniem 1 stycznia 1998 r. (stosownie do art. 241 - 242 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 t. j. zwanej dalej u.g.n.). Natomiast jak wynika z art. 233 u.g.n. sprawy wszczęte, lecz nie zakończone decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tej ustawy, prowadzi się na podstawie jej przepisów. Odpowiednikiem dotychczasowego art. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości był na przestrzeni czasu i jest obecnie art. 207 ust. 1 u.g.n., który przewidywał i przewiduje wyłącznie cywilnoprawną formę załatwienia sprawy. Biuro Gospodarki Nieruchomościami Urzędu m. st. Warszawy prowadziło analizę możliwości regulacji stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 207 lub art. 208 u.g.n. Ostatecznie w związku ze zmianą regulaminu organizacyjnego Urzędu m. st. Warszawy i przekazania do kompetencji Urzędów Dzielnic m. st. Warszawy prowadzenia spraw związanych z regulacją praw do nieruchomości na rzecz osób fizycznych w trybie art. 207 i 208 u.g.n., niniejszą sprawę do rozpoznania przesłano w 2018 r. do Burmistrza Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy.

Wobec powyższego przenalizowano zgromadzony materiał w niniejszym postępowaniu, pod względem spełniania przesłanek ww. przepisów prawa. Zgodnie z art. 207 ust. 1 u.g.n. osoby, które były posiadaczami nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawały nimi nadal w dniu 1 stycznia 1998 r., mogą żądać oddania nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków, jeżeli zabudowały te nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą. Nabycie własności budynków wybudowanych ze środków własnych posiadaczy następuje nieodpłatnie. Natomiast na podstawie art. 208 ust. 1 u.g.n. osobom fizycznym oraz prawnym, które do 5 grudnia 1990 r. uzyskały ostateczne decyzje lokalizacyjne lub pozwolenia na budowę na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, oddaje się te nieruchomości w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym, jeżeli wnioski o oddanie tych nieruchomości zostały złożone przed dniem utraty ważności tych decyzji, jednak nie później niż do 31 grudnia 2000 r.

Natomiast zgodnie z art. 34 u.g.n. każdorazowo przy regulacji stanu prawnego nieruchomości zachodzi obowiązek badania, czy nie toczą się postępowania administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego oraz postępowania z wniosków dawnych właścicieli lub ich następców prawnych. W powyższym przepisie zostały ustalone zasady pierwszeństwa przy zbywaniu nieruchomości, a orzecznictwo sądowe potwierdziło, że prawa i roszczenia byłych właścicieli winny być zaspokajane w pierwszej kolejności. W związku z powyższym wystąpiono do odpowiednich urzędów, w celu uzyskania informacji, czy w stosunku przedmiotowej nieruchomości nie toczą się postępowania, o których mowa wyżej. Zidentyfikowano wówczas cztery postępowania dotyczące zwrotu opisywanej nieruchomości. Obecnie pozostało jedno prowadzone przed Naczelnym Sądem Administracyjnym.

Należy zauważyć, że decyzje ostateczne w rozumieniu k.p.a. to decyzje, od których nie służy odwołanie, a zatem są to rozstrzygnięcia, które nie mogą być weryfikowane w administracyjnym toku instancji. Do decyzji ostatecznych należy więc zaliczyć decyzję organu pierwszej instancji, w stosunku do której upłynął termin złożenia odwołania i nie został przywrócony w przepisanym trybie, decyzję wydaną przez organ odwoławczy (organ drugiej instancji) oraz decyzje ostateczne z mocy wyraźnego przepisu prawa materialnego. Należy jednak odróżnić od siebie kwestie ostateczności decyzji od ich prawomocności. Decyzjami prawomocnymi są bowiem ostateczne decyzje administracyjne niezaskarżalne do sądu (administracyjnego lub powszechnego). Niezaskarżalność oznacza brak skargi, odwołania, pozwu, innego środka odwoławczego lub środka zaskarżenia. Wypływająca z art. 16 § 1 k.p.a. zasada trwałości decyzji administracyjnych w swoim formalnym aspekcie wyraża się w tym, że ostateczne decyzje obowiązują tak długo, dopóki nie zostaną uchylone lub zmienione przez nową decyzję opartą na odpowiednim przepisie prawnym. Zasada trwałości decyzji administracyjnej powinna skutkować honorowaniem stanu prawnego wynikającego z ostatecznej decyzji. Oznacza to, że ani sąd, ani organ administracyjny nie są uprawnieni do jej kwestionowania, w szczególności pod względem jej merytorycznej zasadności i są nią związani dopóki ostateczna decyzja rozstrzygająca określoną kwestię pozostaje w obrocie prawnym. Zaskarżenie (skargą lub sprzeciwem) do sądu ostatecznej decyzji administracyjnej również nie powoduje, że traci ona przymiot ostateczności. Tym samym, choć decyzja nie jest prawomocna, to jednak zawarte w niej rozstrzygnięcie jest ostateczne oraz wykonalne i obowiązuje do czasu jego prawomocnego uchylenia przez sąd administracyjny. Nie mniej jednak, wobec faktu prawotwórczego charakteru prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego, skutkującego związaniem sądów administracyjnych, stron postępowania sądowoadministracyjnego, innych sądów oraz innych organów państwowych i innych podmiotów stanem prawnym wynikającym z treści prawomocnego orzeczenia, zasadne jest wstrzymanie działań w niniejszej sprawie do czasu zakończenia oceny z prawem kontrolowanego orzeczenia przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Zasady i tryb zwrotu wywłaszczonych nieruchomości uregulowane zostały przepisami art. 136 - 142,  zawartymi w rozdziale 6 działu III u.g.n. Zgodnie z art. 142 ust. 1 u.g.n. o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji. Natomiast w myśl art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy z 23 stycznia 2009 r. o wojewodzie i administracji rządowej w województwie (Dz. U. z 2025 r. poz. 428 t. j.) do właściwości wojewody jako organu administracji rządowej w województwie należą wszystkie sprawy z zakresu administracji rządowej w województwie niezastrzeżone w odrębnych ustawach na rzecz innych organów tej administracji. Zaś przepis art. 3 ust. 1 pkt 7 powyższej ustawy stanowi, że wojewoda jest organem wyższego stopnia w rozumieniu k.p.a. Tym samym realizowana jest wyrażona w art. 15 k.p.a. zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.

Obecni użytkownicy nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57 wielokrotnie byli informowani, że stroną postępowania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości są zgodnie z art. 28 k.p.a. poza wnioskodawcą lub wnioskodawcami wszystkie inne osoby, których interesu prawnego lub obowiązku dotyczy to postępowanie. Do stron postępowania o zwrot nieruchomości, a więc podmiotów posiadających interes prawny, zalicza się jej poprzedniego właściciela lub jego następców prawnych, aktualnego właściciela nieruchomości, a także osoby, które wykażą, że przysługuje im tytuł prawnorzeczowy do tej nieruchomości. Do grona stron omawianego postępowania można zaliczyć więc podmioty publicznoprawne będące właścicielami lub użytkownikami nieruchomości, podmioty ograniczonych praw rzeczowych, w tym prawa użytkowania, które zgodnie z art. 138 ust. 1 u.g.n. wygasa, gdy decyzja o zwrocie nieruchomości stanie się ostateczna. Natomiast stronami postępowania w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości nie są właściciele nakładów stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności niepodlegający zwrotowi. Wartym zaznaczenia jest fakt, że Prezydent m. st. Warszawy nie prowadzi postepowań ws. zwrotu nieruchomości.

W związku z powyższym, w sytuacji podpisania przez użytkowników przedmiotowej nieruchomości wielokrotnie proponowanych w pismach i na spotkaniach w Urzędzie Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy umów dzierżaw części zajmowanego gruntu byliby oni stroną postępowań zwrotowych. Tym samym posiadaliby aktualną wiedzę odnośnie zgłaszanych roszczeń przez byłych jej właścicieli, a także prowadzonych postępowaniach w sprawie jej zwrotu. Wiedzieliby również, że Zastępca burmistrza Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy podejmował liczne działania, które spowodowały, że właściwe organy administracji publicznej zaczęły podejmować decyzje o odmowie zwrotu przedmiotowej nieruchomości. Takie działanie było prowadzone zarówno w interesie m. st. Warszawy, jak i rzemieślników wysuwających roszczenie o przyznanie prawa użytkowania wieczystego.

Użytkownicy nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57 złożyli wniosek o stwierdzenie nabycia jej własności w drodze zasiedzenia, na zasadzie współwłasności w określonych częściach ułamkowych. Sąd Rejonowy dla Warszawy - Żoliborza w Warszawie postanowieniem z 2015 r. oddalił w całości powyższy wniosek. Następnie Sąd Okręgowy w Warszawie postanowieniem z 2017 r., oddalił apelację od ww. postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy - Żoliborza w Warszawie. Zaś Sąd Najwyższy postanowieniem z 2019 r. oddalił skargę kasacyjną od wskazanego postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie. W uzasadnieniach powyższych postanowień o zasiedzenie niniejszej nieruchomości sądy jednoznacznie stwierdziły, że mamy do czynienia z posiadaniem zależnym jej użytkowników, a w ich sentencjach nie ma mowy o tym, że użytkownicy są zwolnieni z opłat za korzystanie z zajmowanego gruntu.

westia wezwań do zapłaty z tytułu bezumownego korzystania przez przedsiębiorców z przedmiotowej nieruchomości była przedmiotem analizy Biura Kontroli Urzędu m. st. Warszawy. Zgodnie z pismem powyższej jednostki w 2011 r. Delegatura Biura Gospodarki Nieruchomościami w Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy poinformowała użytkowników nieruchomości o konieczności zawarcia, do czasu ustanowienia tytułu prawno - rzeczowego do nieruchomości, umowy dzierżawy, tj. konieczności uiszczania wynagrodzenia z tytułu korzystania z nieruchomości. Rzemieślnicy wówczas odmówili zawarcia takich umów oraz jednocześnie wystąpili do sądu powszechnego z wnioskiem o zasiedzenie nieruchomości. Pod koniec 2020 r. wszyscy rzemieślnicy zostali wezwani do zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres ostatnich 10 lat. „Abstrahując od okresu, za który można żądać wstecz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jest oczywistym, że do czasu ustanowienia użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, użytkownicy tej nieruchomości, oprócz podatku od nieruchomości, powinni uiszczać również wynagrodzenia należne właścicielowi." - pismo Biura Kontroli Urzędu m. st. Warszawy z 8 lutego 2021 r. znak: KW-ZN.0632.11.2021.CGO.

Również Komisja Skarg, Wniosków i Petycji Rady Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy uchwałą Nr 7/2021, 8/2021, 9/2021, 10/2021, 11/2021, 12/2021, 13/2021, 14/2021, 15/2021, 16/2021 oraz 17/2021 z 8 czerwca 2021 r. rekomendowała Radzie Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy uznanie za bezzasadne skargi obecnych użytkowników przedmiotowej nieruchomości na działanie Zarządu Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy dotyczące obciążania opłatami za bezumowne korzystanie z gruntu położnego w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57. W związku z powyższym Rada Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy uchwałą Nr 102/XXXII/2021, 103/XXXII/2021, 104/XXXII/2021, 105/XXXII/2021, 106/XXXII/2021, 107/XXXII/2021, 108/XXXII/2021, 109/XXXII/2021, 110/XXXII/2021, 111/XXXII/2021 oraz 112/XXXII/2021 z 1 lipca 2021 r. uznała za bezzasadne skargi na działania Zarządu Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy, dotyczące obciążenia opłatami za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z uzasadnieniem powyższych uchwał biorąc pod uwagę aspekt społeczny i złożoność sprawy, a także z uwagi na rozbieżność w orzecznictwie dotyczącym kwestii bezumownego korzystania z nieruchomości wskazaną w opinii prawnej, Rada Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy rekomendowała podjęcie przez Zarząd Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy dialogu - organizację spotkania ze skarżącymi, mającego na celu znalezienie kompromisu, który będzie możliwy do przyjęcia dla obu stron. W sytuacji, w której strony nie dojdą do porozumienia, sprawę może ostatecznie rozstrzygnąć tylko sąd powszechny. W postępowaniu sądowym każda ze stron będzie mogła przedstawić pełnię argumentów, korzystając z wszelkich dostępnych środków prawnych.

Zarząd Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy oraz Rada Dzielnicy Bielany Urzędu m. st. Warszawy zobligowały również w niniejszej sprawie do zlecenia wyceny nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57. Celem powyższego było określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, na podstawie której oszacowano wartość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Na zorganizowanych w siedzibie Urzędu Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy spotkaniach 5 listopada 2021 r. oraz 9 listopada 2021 r. zostały przekazane osobom zajmującym przedmiotową nieruchomość wyczerpujące informacje związane zarówno z regulacją jej stanu prawnego, jak i z procedurą zawierania stosownej umowy. Następnie w związku z zanegowaniem zasadności zawarcia umowy dzierżawy, wystąpieniem z 29 listopada 2021 r. zaproponowano ustalenie opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości na podstawie proporcjonalności opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Ponadto zwrócono się o zapoznanie z przedstawioną propozycją m. st. Warszawy, przystanie na zaproponowane warunki bezumownego posiadania przedmiotowej nieruchomości oraz wnoszenie z tego tytułu opłat. Zaś 10 grudnia 2021 r. w siedzibie Urzędu Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy wyznaczono dodatkowe spotkanie w celu rozwiązania wszelkich wątpliwości oraz wglądu do sporządzonego operatu szacunkowego nieruchomości.  

Ponadto Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa m. st. Warszawy przekazało do Urzędu Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy teczkę dokumentów zgromadzonych w toku rozpatrywania wniosków o nabycie gruntu położonego w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57 na podstawie art. 231 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 j. t.), dalej zwanej k.c. Wskazano w nim ponadto, że użytkownicy pawilonów handlowych, którzy skierowali do Prezydenta m. st. Warszawy ofertę w sprawie nabycia przedmiotowego gruntu zostali poinformowani o braku możliwości jego sprzedaży na podstawie ww. przepisu prawa. Powyższe roszczenie powstaje, gdy zostaną spełnione łącznie wszystkie jego przesłanki, które są następujące:

1) samoistnego posiadania gruntu;
2) dobrej wiary posiadacza;
3) wzniesienia budynku lub innego urządzenia;
4) wartości wzniesionego budynku lub innego urządzenia powinna znacznie przekraczać wartość zajętej na ten cel działki.

W uzasadnieniach postanowień o zasiedzenie nieruchomości zapadłych w przedmiotowej sprawie sądy jednoznacznie stwierdziły, że mamy do czynienia z posiadaniem zależnym jej użytkowników. W związku z powyższym wskazano, że brak jest możliwości sprzedaży na podstawie art. 231 § 1 k.c. gruntu użytkowników nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57.

Jednocześnie Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa m. st. Warszawy zwróciło się do Urzędu Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy o podjęcie czynności zabezpieczających interes m. st. Warszawy w odniesieniu do powyższej nieruchomości. Biuro wyraziło stanowisko, że w obecnym stanie prawnym rozważeniu może podlegać jedynie zawarcie umów dzierżaw na okres trzech lat, po uprzednim uregulowaniu przez użytkowników pawilonów należności z tytułu bezumownego korzystania z gruntu.

W związku z powyższym do czasu zakończenia postępowania prowadzonego na wniosek Izby Rzemieślniczej m. st. Warszawy, Urząd Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy zaproponował użytkownikom zawarcie krótkoterminowej umowy dzierżawy na okres do 3 lat (z możliwością przedłużenia). Jest to obecnie jedynie prawem przypisana forma czasowego usankcjonowania stosunków pomiędzy m. st. Warszawa, a użytkownikami posadowionych pawilonów usługowo - handlowych. Tym bardziej, że wielu użytkowników zgodnie z Centralną Ewidencją i Informacją o Działalności Gospodarczej prowadzi na przedmiotowej nieruchomości zarobkową działalność usługową. Na zorganizowanych w siedzibie Urzędu Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy spotkaniach była możliwość uzyskania wyczerpujących informacji związanych zarówno z regulacją stanu prawnego, jak i z procedurą zawierania umowy dzierżawy. W prezentowanym stanowisku przez użytkowników pawilonów handlowo - usługowych usytułowanych nadal nie ma woli tymczasowego uregulowania praw do zajmowanego gruntu. Prezentowane jest jedynie żądanie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Tym samym pomimo podjętego dialogu nie udało się uzyskać kompromisu w granicach istniejącego prawa możliwego do przyjęcia przez obie strony. Ostatecznie użytkownicy powyższej nieruchomości nadal korzystają z niej bez tytułu prawnego. Mając powyższe na uwadze Zarząd Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy uznał za zasadne i konieczne skierowanie sprawy bezumownego korzystania z przedmiotowej nieruchomości do Biura Prawnego m. st. Warszawy, celem podjęcia dalszych środków prawnych, w tym skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. W wystąpieniu pokontrolnym zalecono kontynuowanie działań zmierzających do egzekwowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości m. in. położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57.  

Zgodnie z § 1 ust. 2 załącznika uchwały Rady m. st. Warszawy Nr XXVIII/534/2004 z 15 kwietnia 2004 r. w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości m. st. Warszawy oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2004 r. Nr 119, poz. 2927 ze zm.), przez zbycie nieruchomości należy rozumieć, także oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, zbycie udziałów we współwłasności lub w prawie użytkowania wieczystego. Natomiast § 1 ust. 3 powyższego aktu definiuje obrót nieruchomości jako sprzedaż, zamianę, oddanie w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenie, wnoszenie jako wkładu niepieniężnego (aportu) do spółek, a także obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi. Zgodnie z § 2 ust. 3 ww. załącznika uchwały z zastrzeżeniem ust. 4 i ust. 4a nie dopuszcza się do obrotu na okres dłuższy niż trzy lata nieruchomości w przypadku:

1) toczącego się postępowania administracyjnego, a także sądowego, dotyczącego prawidłowości nabycia nieruchomości przez m. st. Warszawę;
2) toczącego się postępowania o zwrot nieruchomości;
3) istnienia roszczeń dotyczących praw rzeczowych wynikających z Kodeksu cywilnego i innych przepisów prawa.

Zaś § 2 ust. 6 załącznika uchwały Rady m. st. Warszawy wskazuje, że w przypadkach określonych w ust. 3 pkt 2 i 3, z zastrzeżeniem ust. 4 i ust. 4a, dopuszcza się, wyłącznie za zgodą Rady m. st. Warszawy, zbycie nieruchomości, gdy toczy się postępowanie o ustanowienie służebności lub prowadzone jest postępowanie zainicjowane wnioskiem złożonym w terminie uniemożliwiającym w świetle obowiązujących przepisów prawa zwrotu nieruchomości.

Należy zauważyć, że obecnie przeciwko użytkownikom nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57, są prowadzone postępowania o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Mając na uwadze wyżej powołane zapisy uchwały Rady m. st. Warszawy Nr XXVIII/534/2004 z 15 kwietnia 2004 r., kwestię niezakończonego postępowania w sprawie zwrotu przedmiotowej nieruchomości prawomocnym rozstrzygnięciem, orzecznictwo w zakresie zbywania roszczeń o nabycie prawa użytkowania wieczystego, czy też ich przedawnienia, powstały kolejne przeszkody uniemożliwiające regulację przedmiotowej nieruchomości. Podkreślam, że użytkownicy powyższej nieruchomości byli wielokrotni informowani o jej stanie prawnym, a także przeszkodach uniemożliwiających rozpoznanie wniosku Izby Rzemieślniczej m. st. Warszawy. Również na zorganizowanych w siedzibie Urzędu Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy spotkaniach w dniu 18 i 31 lipca 2024 r., na których był obecny Zastępca Burmistrza Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy, a także przedstawiciele Wydziału Architektury i Budownictwa, Wydziału Infrastruktury, Wydziału Nieruchomości, Wydziału Mienia oraz Wydziału Prawnego, zostały przekazane wyczerpujące informacje dotyczące niniejszej nieruchomości.

Tym samym stosownymi wystąpieniami poinformowano wszystkich użytkowników nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57 o braku możliwości uregulowania na ich rzecz stanu prawnego tej nieruchomości. Z uwagi na powyższe, jak również braku wyrażenia woli wydzierżawienia przedmiotowego gruntu zgodnie z zasadami wydzierżawiania (zarządzenie Prezydenta m.st. Warszawy Nr 811/2017 z 5 maja 2017 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do 3 lat nieruchomości miasta stołecznego Warszawy i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent m. st. Warszawy, zmienione zarządzeniem Nr 1213/2018 z 3 sierpnia 2018 r., zarządzeniem Nr 90/2020 z 30 stycznia 2020 r., zarządzeniem Nr 556/2022 z 5 kwietnia 2022 r., zarządzeniem Nr 1621/2022 z 26 października 2022 r. dostępne na stronie internetowej Urzędu m. st. Warszawy - bip.warszawa.pl https://bip.warszawa.pl/web/prezydent/-/zarzadzenie-nr-1621-2022-z-2022-10-26-4400672-1205502-9474735-4918174-1034548), nie jest możliwe dalsze korzystanie z przedmiotowej nieruchomości. [Przesłany przez Urząd link nie działa!]

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Natomiast § 2 ww. przepisu prawa stanowi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Należy zaznaczyć, że brak posiadanego tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości umożliwia m. st. Warszawie skuteczne skierowanie powyższego wezwania o jej wydanie.  

Odnosząc powyżej przedstawiony stan faktyczny przedmiotowej sprawy, należy podkreślić, że za okres bezumownego korzystania z nieruchomości przysługuje m. st. Warszawie prawo do pobierania wynagrodzenia z tego tytułu. Wynika to jednoznacznie z wyrażonej w art. 12 u.g.n. zasady prawidłowej gospodarki nieruchomościami oraz art. 50 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 t. j.), który nakazuje zachowywać szczególną staranność przy podejmowaniu takich działań. „Prawidłowa gospodarka" i „szczególna staranność" oznaczają m. in. aby podmioty realizujące zadania związane z ustalaniem oraz pobieraniem (dochodzeniem) opłat za bezumowne korzystanie z gruntów m. in.:
-ustalały wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntów na podstawie stawek określonych w przepisach prawa wewnętrznego (zarządzenie Prezydenta m.st. Warszawy Nr 811/2017 z 5 maja 2017 r. ), a także na podstawie przepisów prawa powszechnie obowiązującego, w tym regulujących naliczanie podatku VAT;
- ustalały wysokość wynagrodzenia w jednolity sposób dla wszystkich podmiotów bezumownie korzystających z gruntów m. st. Warszawy;
- regularnie i na bieżąco występowały o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntów, w szczególności tak, aby nie dopuścić do podniesienia przez dłużnika zarzutu przedawnienia wierzytelności;
- w przypadku braku woli zapłaty przez dłużnika wynagrodzenia - bezzwłocznie kierowały sprawy do komórek organizacyjnych Urzędu m. st. Warszawy świadczących pomoc prawną w celu dochodzenia należności na drodze postępowania sądowego;
- występowały z propozycją zawarcia umów, do czasu uregulowania stanu prawnego poprzez ustanowienie tytułu prawno - rzeczowego do gruntów.

Wielokrotnie, o czym poświadczają akta przedmiotowego postępowania obejmujące 20 tomów, użytkownicy nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57 byli informowani, że w obecnej chwili toczą się postępowania w sprawie jej zwrotu. Powyższe postępowania stanowiły przeszkodę w uregulowaniu przez m. st. Warszawę stanu prawnego niniejszej nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Wynika to jasno z art. 34 u.g.n., w którym zostały ustalone zasady pierwszeństwa przy zbywaniu nieruchomości. Orzecznictwo sądowe także potwierdziło, że prawa i roszczenia byłych właścicieli winny być zaspokajane w pierwszej kolejności. W związku z powyższym do czasu zakończenia ww. postępowań o zwrot nieruchomości, a następnie postępowania w przedmiocie regulacji prawa użytkowania wieczystego, niezbędne było zawarcie z m. st. Warszawa krótkoterminowej umowy dzierżawy na okres do 3 lat, z możliwością jej przedłużenia.

Na zorganizowanych w siedzibie Urzędu Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy spotkaniach była możliwość uzyskania wyczerpujących informacji związanych zarówno z regulacją stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości, jak i z procedurą zawierania stosownej umowy. Podkreślam również, że w kierowanych do użytkowników przedmiotowej nieruchomości kolejnych wystąpieniach wskazywano konieczność oraz zalety zastosowania niniejszego rozwiązania. Niewątpliwie jedną z nich była możliwość posiadania przymiotu strony w toczących się  postępowaniach dotyczących zwrotu przedmiotowej nieruchomości. Natomiast brak umowy dzierżawy skutkował zastosowanie nałożonego na Urząd Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy bezwzględnego obowiązku naliczania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a w konsekwencji braku woli jego zapłaty, skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego.

Zatem powstała kolejna przeszkoda uniemożliwiającą regulację nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57 w postaci długu finansowego wobec m. st. Warszawy jego użytkowników. Jednak nie można zapomnieć o głównej przyczynie odmowy ustanowienia użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, tzn. nie spełnienia przez wszystkich wnioskodawców kierujących swoje roszczenia do m. st. Warszawy przesłanek wynikających z powołanych wcześniej przepisów prawa. Przy tym trzeba pamiętać, że wzniesione na omawianym gruncie pawilony handlowo - usługowe nie stanowią odrębnej od gruntu własności. Podmioty żądające oddania im części gruntu w użytkowanie wieczyste nie przedstawiły aktualnej inwentaryzacji budynków, czy też dokumentacji zaświadczającej o samodzielności poszczególnych lokali.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że charakter prawny roszczenia wywodzonego z art. 207 u.g.n. był przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego i ukształtował się pogląd (również na podstawie poprzedniej regulacji art. 80 ust. 1a ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości), że uprawnienia w nim przewidziane nie przechodzą na następców prawnych (wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2015 r. sygn. akt  I CSK 553/14 i postanowienie Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2019 r. sygn. akt I CSK 499/18). Przewidziane w tym przepisie roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego i przeniesienie własności znajdujących się na gruncie zabudowań powstaje na podstawie żądania zgłoszonego przez uprawnioną osobę - posiadacza nieruchomości w datach wskazanych w przywołanym przepisie ("osoby, które były posiadaczami nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawały nimi nadal w dniu 1 stycznia 1998 r."), który może domagać się zawarcia umowy użytkowana wieczystego. Natomiast w uchwale Sądu Najwyższego z 18 lutego 2021 r. sygn. akt III CZP 15/20 przyjęto, że spełnienie przesłanek określonych w art. 207 u.g.n. przez posiadacza nieruchomości i wykonanie wszelkich czynności przez ten przepis przewidzianych dla uzyskania prawa użytkowania wieczystego (wystąpienie z wnioskiem) prowadzi do powstania po jego stronie ekspektatywy prawa użytkowania wieczystego i następca prawny takiego podmiotu może domagać się zawarcia umowy użytkowania wieczystego. Przyjęte w niej stanowisko nie neguje preferowanego w orzecznictwie poglądu o ścisłym wykładaniu art. 207 u.g.n. jako przepisu szczególnego oraz nie poszerza zakresu podmiotowego uprawnionych do domagania się zawarcia umowy użytkowania wieczystego (postanowienie Sądu Najwyższego z 25 kwietnia 2022 r. sygn. akt I CSK 225/22).

W powołanym wyżej postanowieniu Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2019 r.  wyjaśniono, że: „W orzecznictwie wydanym jeszcze pod rządami ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości ukształtował się pogląd, że uprawnienia przewidziane w 80 ust. 1a tej ustawy i wynikające z nich roszczenia nie przechodzą na następców prawnych (wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2015 r. sygn. akt I CSK 553/14). Wyjaśniono, że roszczenie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków, przewidziane w art. 207 ust. 1 u.g.n., przysługuje osobom, które:

1) były posiadaczami nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawały nimi w dniu 1 stycznia 1998 r.,
2) one same zabudowały te nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą.

W szczególności sformułowanie "osoby, które były posiadaczami (...) jeżeli zabudowały (...)" nakazuje przyjąć, że w zakresie przesłanki zabudowania ustawodawca posłużył się kryterium podmiotowym. W ocenie Sądu Najwyższego, czyni to bezprzedmiotowymi rozważania, czy za uprawnionego do wystąpienia z roszczeniem może być uważany także ten posiadacz, który powołuje się na zabudowanie nieruchomości przez poprzedniego posiadacza (postanowienie Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2004 r. sygn. akt  III CZP 107/03 i wyrok Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 2009 r. sygn. akt IV CSK 240/08)".

Odnośnie planu zagospodarowania przestrzennego należy podkreślić, że jest to akt prawa miejscowego i wszelkie jego ustalenia są powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje. Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Chomiczówka cz. III - rejon cmentarza Wawrzyszewskiego obejmujące przedmiotowy obszar regulują sposób i możliwości jego zagospodarowania, określając przeznaczenie. Zgodnie z niniejszym aktem prawnym część nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57 przeznaczona jest pod zabudowę wielorodzinna lub usługi (1MW/U), zaś pozostała część pod terenu zieleni urządzonej (1ZP).

Tym samym całkowicie błędne i niezrozumiałe są tezy stawiane przez obecnych użytkowników niniejszej nieruchomości, że m. st. Warszawa od 40 lat nie dotrzymuje umowy i nie pozwala inwestować rzemieślnikom w rozwój zajmowanego obszaru, czy tez o forsowaniu „jakiś" planów deweloperskich, które zniszczą społeczny charakter Bielan m. st. Warszawy. Wprost przeciwnie m. st. Warszawa zainteresowane jest rozwojem lokalnych przedsiębiorstw. Przecież lokalne firmy to także miejsca pracy dla naszych rodzin, przyjaciół i sąsiadów. Wspierając je, pomagamy tworzyć i utrzymywać miejsca pracy, które są kluczowe dla stabilności ekonomicznej naszej społeczności. Każdy zakup w lokalnym sklepie, to wsparcie dla czyjegoś źródła utrzymania i bezpieczeństwa finansowego. Ponadto najwyższym priorytetem prowadzonych spraw w m. st. Warszawie jest to, aby mieszkańcy nie ponieśli negatywnych skutków prowadzonych przekształceń własnościowych i zabezpieczenia ich interesu w przyszłości. Nie mniej jednak wobec konsekwentnego uporu obecnych użytkowników nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Wólczyńskiej 55/57 polubowne zakończenie sprawy uporządkowania stanu prawnego jest niemożliwe. Ostatnim wystąpieniem Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa Urzędu m. st. Warszawy dotyczącym przedmiotowej sprawy wskazało, że uregulowanie należności i zawarcie umów dzierżaw przez użytkowników opisywanej nieruchomości pozwoli na podjęcie działań zmierzających do usankcjonowania formy korzystania z niniejszej nieruchomości.

Na część postawionych pytań, wobec prowadzonych postępowań sądowych o zapłatę, ochronę danych osobowych, czy też brak stosownych informacji, nie ma możliwości udzielenia odpowiedzi. Trudno jest również kształtować obecne plany względem opisywanej nieruchomości skoro toczą się postępowania, zaś ze strony jej użytkowników brak jest woli współpracy z Urzędem m. st. Warszawy. Na uwagę zasługuje jeszcze fakt, że znaczna ilość powierzchni pawilonów jest w dyspozycji podmiotów trzecich prowadzących działalność zarobkową tj.: podmioty te nie są tożsame z osobami, które były inwestorami na przedmiotowym gruncie. Od ponad 40 lat gmina m. st. Warszawa nie otrzymała wynagrodzenia za zajmowany grunt”.

Co w tej sprawie sądzą rzemieślnicy? Jak komentuje tę sprawę ich prawnik? O tym napiszemy szczegółowo w kolejnym artykule.